导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气法西斯国家有哪几个(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1法西斯国家有哪几个.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(j法西斯国家有哪几个ì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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