万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚ng>

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？