近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则20斤是几kg 20斤是多少磅(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(20斤是几kg 20斤是多少磅mù)REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募(20斤是几kg 20斤是多少磅mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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