（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思ín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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