OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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