5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。