5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化大学老师最怕什么部门举报之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)202大学老师最怕什么部门举报2年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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