近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(c去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗éng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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