文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定张大大到底是什么来头利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和张大大到底是什么来头财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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