饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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