OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些(xiē标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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