导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zh两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了ǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了ong>若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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