文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo谢霆锋资产有百亿吗)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保谢霆锋资产有百亿吗障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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