“现在的(de)房地产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个(gè)基(jī)准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关(guān)注一(yī)下(xià)今年房地(dì)产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金来(lái)源，可以发(fā)现(xiàn)，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民(mín)营房(fáng)企(qǐ)相对比(bǐ)较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的民(mín)营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会(huì)特别(bié)重视企业的成本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业(yè)内的(de)最低(dī)水平；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融(róng)资成本(běn)是否是行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本是(shì)否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重的(de)一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高杠(磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房(fáng)企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了(le)，其(qí)开始在(zài)一线(xiàn)城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之(zhī)一(yī)。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购入地块也实(shí)现了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二(èr)线和二(èr)线城市(shì)；另(lìng)一(yī)方面，它的扩(kuò)张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张(zhāng)得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负(fù)债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并(bìng)没有(yǒu)那(nà)么(me)快，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债率提高到一个(gè)比(bǐ)较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较好(hǎo)地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上(shàng)，他(tā)们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但在各维(wéi)度的实际(jì)表现上，国(guó)央企确(què)实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而然(rán)就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更加看(kàn)好国央企，但这(zhè)也并不(bù)意味着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房企同样受(shòu)到机(jī)构的(de)青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发(fā)布的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营(yíng)收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六(liù)成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭(háng)州的土储(chǔ)补充同样较(jiào)为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了(le)超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游(yóu)环(huán)节，其(qí)上游主(zhǔ)要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料(liào)端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游(yóu)不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过(guò)去的(de)数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统(tǒng)计(jì)，目(mù)前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前者在月(yuè)线磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的连(lián)收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)约6.2亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来(lái)看，能够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要(yào)强调(diào)的是，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困(kùn)境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增(zēng)加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家(jiā)居十(shí)大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东，其(qí)也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越(yuè)来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香(xi磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的āng)港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个(gè)高毛利(lì)的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高的(de)，每年到期(qī)的(de)合(hé)同里(lǐ)提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很容(róng)易(yì)一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户(hù)没有那么(me)满(mǎn)意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的