5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上(sh一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月àng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它(tā)的基(jī)本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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