饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介(j触动的意思解释，颇受触动的意思iè)费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)触动的意思解释，颇受触动的意思依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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