5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(y来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗uè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗