导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作(zuch2是什么基团，chch3ch3是什么基团ò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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