文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zà苏修是什么意思，苏修是什么意思o)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质(苏修是什么意思，苏修是什么意思zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购苏修是什么意思，苏修是什么意思房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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