导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些rong>中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。