OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对(du足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务ì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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