万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)1km等于多少米 1km是不是1公里当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià1km等于多少米 1km是不是1公里)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(1km等于多少米 1km是不是1公里xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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