万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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