5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ET一寸多少厘米公分 一寸是几个手指F基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(l一寸多少厘米公分 一寸是几个手指uò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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