OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(w退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思ǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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