文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，<心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思/strong>房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。