文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗yóu)政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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