“现(xiàn)在的房地(dì)产(chǎn)很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让(ràng)机(jī)构和投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)关注度从板(bǎn)块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀(shā)到了(le)最底部，而且是反复地(dì)杀到了(le)底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了(le)。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重要(yào)参(cān)考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在(zài)房(fáng)地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常(cháng)小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三(sān)个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发(fā)资(zī)金(jīn)来源，可(kě)以发(fā)现，其实银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是那些有(yǒu)国(guó)企背(bèi)景的(de)房企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等各个方面都非(fēi)常(cháng)明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企在资(zī)本(běn)市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的(de)民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最低水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内(nèi)最高的；融(róng)资成本是否是行业内最低的(de)；建(jiàn)安(ān)成本是(shì)否也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，城(chéng)建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着较(jiào)稳(wěn)健特(tè)色(sè)的(de)国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的仍是少数(shù)。而(ér)更加(jiā)值(zhí)得注意(yì)的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考(kǎo)验着国(guó)央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的(de)张弛(chí)有度(dù)尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的预(yù)判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房(fáng)企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一(yī)家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例(lì)都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会(huì)来(lái)了，其(qí)开始在一线(xiàn)城市(shì)进(jìn)行大(dà)举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这类(lèi)企(qǐ)业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本(běn)身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法(fǎ)仍(réng)要(yào)小(xiǎo)心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两年(nián)市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那(nà)么如何(hé)来衡(héng)量一(yī)家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企的净负债率水平(píng)，在(zài)我看来(lái)，这个比(bǐ)例如(rú)果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更(gèng)加(jiā)严(yán)格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司(sī)净负(fù)债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债(zhài)率持(chí)续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的(de)是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也(yě)较好(hǎo)地控(kòng)制了(le)公(gōng)司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房(fáng)企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合(hé)型证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的(de)几只(zhǐ)产品合(hé)计(jì)持有滨(bīn)江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近(jìn)三(sān)年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是(shì)表现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表现了(le)较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一(yī)季(jì)报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来(lái)自杭(háng)州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州房企(qǐ)销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日(rì)接受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要(yào)包(bāo)括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民(mín)保有(yǒu)的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了(le)这一点，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具(jù)消(xiāo)费的增长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万(wàn)家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位的都(dōu)是(shì)来自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在(zài)月线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报(bào)的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓的(de)房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢(màn)等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是(shì)营收(shōu)还(hái)是归母净利(lì)润，公(gōng)司都实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》发现(xiàn)广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼独写照的意思 写照是什么词性具，一季报(bào)中他(tā)管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广发(fā)安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产(chǎn)品(pǐn)均(jūn)登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也(yě)成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难(nán)题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经理举例分析(xī)：“物业(yè)服(fú)务不(bù)是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希(xī)望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高(gāo)的，每年到(dào)期的(de)合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同周期还能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价(jià)的公司很少，因为物(wù)业公(gōng)司很容(róng)易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为保安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过服务没有特别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 写照的意思 写照是什么词性