万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(j串子是什么意思网络，足球串子是什么意思ū)住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài串子是什么意思网络，足球串子是什么意思)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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