导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实德国对中国友好吗，德国对中国怎么样是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）德国对中国友好吗，德国对中国怎么样rong>至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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