“现在的房(fáng)地产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度从板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经(jīng)双杀(shā)到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选了半天，标(biāo)的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下(xià)三个基准：有(yǒu)大(dà)的(de)国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的(de)。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷(dài)款的(de)，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融(róng)资(zī)等(děng)各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会(huì)特别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低的(de)；这(zhè)些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满(mǎn)足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多。即(jí)便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发(fā)展、京(jīng)投发(fā)展、光明(míng)地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全(quán)健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值(zhí)得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一(yī)步考验着(zhe)国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆(gān)比例(lì)。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在(zài)一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也主要(yào)集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时要出(chū)手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没(méi)有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么(me)如何(hé)来衡量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负(fù)债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行较积(jī)极(jí)的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各(gè)维度(dù)的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融(róng)，这样，国央(yāng)企自(zì)然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央(y扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文āng)企，但这(zhè)也并不(bù)意(yì)味着，民(mín)营企(qǐ)业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样(yàng)受到机(jī)构的(de)青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新(xīn)进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报(bào)灵活(huó)配置混合型(xíng)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的(de)基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次(cì)为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江集团更(gèng)是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系(xì)密切。根据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营收(shōu)来自杭(háng)州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三(sān)年(nián)持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的较突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排(pái)名已冲(chōng)进前(qián)十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团发布(bù)公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等(děng)材料供(gōng)应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业主要包(bāo)括(kuò)中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上游材料端(duān)息(xī)息相关，新盘(pán)开工不足(zú)导(dǎo)致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在(zài)进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的(de)住房规模越来越大，随(suí)着(zhe)时(shí)间(jiān)的增加，内装更新的(de)需求也会(huì)越来越多。美国过(guò)去(qù)的数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关(guān)的(de)行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的(de)统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分别是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜(nà)实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募的明扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金(jīn)都是(shì)价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的(de)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于(yú)定(dìng)制家(jiā)居(jū)类标的情有独(dú)钟，在(zài)另(lìng)一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业(yè)股(gǔ)也(yě)越来(lái)越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港(gǎng)上市(shì)，如(rú)何(hé)选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服(fú)务(wù)不是(shì)一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望(wàng)挣的是市场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同里提(tí)价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的(de)年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那(nà)么(me)满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公司能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和(hé)比(bǐ)较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文