万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？g>

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？