饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭)交易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭trong>对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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