文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁rong>1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中(zhō中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁ng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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