5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头(tó蓝宝石的寓意是什么u)房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢蓝宝石的寓意是什么

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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