文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读trong>绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。