5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFI胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗I高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗