饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造(zào)成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基(j七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图ī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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