近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(x绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思ī)日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思)年及(jí)次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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