OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲俄罗斯是资本主义还是社会主义库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)俄罗斯是资本主义还是社会主义，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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