导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在(zà50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间i)住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(f50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间áng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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