导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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