导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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