万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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