万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团(tuá甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写n)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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