文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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