文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁德国对中国友好吗，德国对中国怎么样建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí德国对中国友好吗，德国对中国怎么样)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设德国对中国友好吗，德国对中国怎么样有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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