近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股(蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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