近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的(de)固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加n是正极还是负极，L是正极还是负极(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(sn是正极还是负极，L是正极还是负极uǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(n是正极还是负极，L是正极还是负极shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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