近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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